Diversificando con el Inmobiliario

No se asuste y siga leyendo. No me refiero a que invierta en una de las ofertas de los bancos españoles que están intentando colocar promociones enteras donde Cristo perdió el gorro. Nuestro mercado, salvo zonas muy concretas tiene que bajar más. Es un puro enfoque financiero; la inversión inmobiliaria precisa crédito y crédito no hay, o hay muy poco. Si no hay crédito la demanda seguirá cayendo y el ajuste entre oferta y demanda vendrá vía precio. El día que el crédito vuelva el inmobiliario volverá a subir. Punto.

Mi propuesta es que se olvide de comprar directamente un activo poco líquido, con una operativa engorrosa y con una fiscalidad que raya el abuso y se centre en productos financieros líquidos, con mínimos costes transacciones y que le van a permitir diversificar su cartera en inmuebles en cualquier mercado mundial y a la vez introducir otras divisas con lo que su inversión es triple. Por tipo de activo: inmobiliario; por zona geográfica: la que quiera; por divisa: predominan los productos en euro y dólar, pero también los hay en franco suizo, en corona noruega y en libra esterlina, eso sin entrar en la propia exposición a divisa que haga cada fondo (si un fondo asiático compra una empresa cotizada en Vietnam la divisa de inversión será la vietnamita, más allá de la divisa en que esté denominado el fondo).

Para el inversor que busca optimizar su fiscalidad: Fondos de Inversión.

La rentabilidad de los fondos inmobiliarios en el último año (me refiero a 52 semanas no desde enero 2013) es simplemente excelente (información Morningstar datos redondeados):

Inmobiliario indirecto Asia: 42%

Inmobiliario indirecto global: 24%

Inmobiliario indirecto otros: 23%

Inmobiliario indirecto USA: 18%

Inmobiliario indirecto Europa. 18%

Inmobiliario indirecto Euro: 13%

Nota: “indirecto” se refiere a que invierte a través de empresas cotizadas y no directamente en inmuebles. No me gustan los fondos que invierten en inmuebles y si quiere saber por qué recuerde lo que pasó con Banif Inmobiliario (OJO le hubiese pasado a Banif y a cualquier otro banco ante un colapso del mercado como el que hemos tenido en España).

Determine en qué mercado / mercados quiere estar y seleccione el fondo que mejor se adapte a sus características. Si quiere uno solo vaya a la categoría global y si quiere hacérselo más a la carta puede diversificar entre varios fondos. Suponga que decide que en su cartera va a destinar el 10% a inversión inmobiliaria. Podría invertir un 4% en Asia, otro 4% en Usa y un 2% en zona Euro por ejemplo (dos con ritmos muy altos y uno rezagado).

Para el inversor que quiere inversión directa y reparto de cupón: REITs

Ya hemos hablado de los Reits en otros post, simplemente recordar que son sociedades cotizadas que invierten directamente en bienes inmuebles y que tienen la obligación de repartir cada año el 90% de sus ingresos.

Puedo decidir comprar Simon Property Group (SPG cotiza en Nyse) y si no me asusta el P/E de más de 30 veces comprarla. Estaré comprando una parte muy pequeña de más de 390 propiedades inmobiliarias que suman 264 millones de metros cuadrados y que dan unos activos de 26.21 billion (me gusta más billion que millardo, no confundir con nuestro billón o trillion).

Para el inversor que quiere comprar un índice: ETFs

Por ejemplo el IShares DJ US Real Estate, que replica al índice del mismo nombre (DJ US Real Estate) y ¿adivina cual es la empresa con mayor ponderación del índice? Yes Simon Property con más de un 8%. Para hacernos una idea de lo que hablamos este ETF tiene un patrimonio bajo gestión de algo más de 5.700 millones de dólares y una comisión de gestión del 0.48%. Liquido, muy barato, inversión diversificada y dolar usa ¿quien da más?

Y si es un valiente y quiere duplicar su apuesta tiene el Ultra Real Estate Proshares que replica dos veces el mismo índice (ojo recuerde que en ETF apalancados la evolución a más de un dia puede diferir de lo esperado).

Conclusión: Una pizca de inmobiliario en cartera nunca viene mal -en general viene muy bien- y extrañamente es una clase de activo poco ofrecida por las casas de inversión y las bancas privadas. Ofrece cierta descorrelación respecto activos tradicionales y a través de los instrumentos que hemos visto (fondos, Reits y ETF) elimina la parte mala de la inversión directa como son los costes elevados, la imposibilidad de diversificar (salvo grandísimos patrimonios) y la  iliquidez de la inversión.

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OK Mr.Buffet, we’ll invest in real estate USA

Esta semana la idea de inversión la tomo prestada del genio de Omaha, Warren Buffet. En febrero en una entrevista en la CNBC (canal de referencia para los inversores americanos) dijo que “compraría cientos de viviendas unifamiliares” “I’d Buy Up ‘A Couple Hundred Thousand’ Single-Family Homes If I Could”

Como casi siempre en finanzas no hay certezas y si bien gurús como Buffet recomiendan volver a tomar posiciones en este activo impulsado por las perspectivas de crecimiento económico y demográfico en los Estados Unidos (que envidia verdad) , el índice S&P/Case Shiller de precios de viviendas no acaba de arrancar, pero la realidad es que el inmobiliario norteamericano está dando rendimientos muy interesantes y además propocionan, para quien lo quiera, exposición al dolar.

Para invertir en inmobiliario a través de productos financieros tenemos varias vías de acceso:

  •           Inversión directa en acciones (no lo vamos a desarrollar)
  •           Inversión via fondos de inversión
  •           Inversión via REITS (Real Estate Investment Trust) que para entendernos funciona como un fondo inmobiliario -invierte en propiedades- con la particularidad de que el 90% de los beneficios los tienes que repartir como dividendo
  •   ETF (Exchange Traded Funds)

Algunos vehículos concretos de inversión para acceder al inmobiliario USA:

          REITS (cotizan en bolsa, a nivel de contratación piense en un REIT como en una acción)

Prologis (PLD)

Simon Property Group (SPG)

         Fondo de Inversión (invierten principalmente en REITS):

 Neuberger Berman US Real State USD Adv, es un fondo chiquitin (44 MM de patrimonio) con una rentabilidad en el año del 11.52% y más importante una rentabilidad anualizada en los últimos tres años del 29.97%. Inversión mínima. 10.000 USD. El 20% de su cartera lo tiene invertido en:

–          Simon Property Group Inc (es un REIT)

–          American Tower Corp

–          Boston Properties Inc (otro REIT)

           ETF

iShares Dow Jones Real Estate Index Fund (YIR), que replica el índice Dow Jones Real Estate Index. El patrimonio es superior a los 4.000 millones de dólares, lo gestiona uno de los grandes líderes mundiales de la inversión colectiva Black Rock y la comisión de gestión reducidísima de un 0.48%. Mínimo 1 acción. Como siempre en los ETF que cotizan en bolsas internacionales recuerde que el palo le vendrá por la comisión de compra-venta y custodia que son mucho más elevadas que en la operativa nacional. En el año lleva un 8.10%, en tres años un 75% y en cinco años un -25%. OJO que la volatilidad juega.

 Recomendación: inversión via fondo (el visto u otro análogo Lacuna y MS tienen fondos muy parecidos). A cambio de una mayor comisión que en un ETF (1.50% aprox) ofrecen diversificación entre distintos REITS con lo que mejora significativamente mi nivel de riesgo y lo que digo siempre, hay un profesional que conoce el mercado local

Si mi enfoque fuese más especulativo me voy al  ETF, más dinámico para entrar y salir y si trabajo con un broker online le podré poner stops automáticos y controlar mejor mi riesgo que con el fondo.

Solo invertiría directamente en un REIT si decido hacer un análisis profundo de varias opciones y por motivos profesionales o lo que fuere tengo cierta visión de qué tipo de activo inmobiliario y que zonas USA van a ir mejor (Reits centrados en terciario mejor que residencial o viceversa, Reits centrados en ciudades del este vs el oeste etc)

Decir por último que para el inversor promedio que tiene una cartera en activos tradicionales (liquidez, renta fija y renta variable) introducir una porción de inversiones alternativas, como el inmobilario, mejora el perfil de riesgo de la cartera (el dia que hablemos de correlación lo veremos).