Diversificando con el Inmobiliario

No se asuste y siga leyendo. No me refiero a que invierta en una de las ofertas de los bancos españoles que están intentando colocar promociones enteras donde Cristo perdió el gorro. Nuestro mercado, salvo zonas muy concretas tiene que bajar más. Es un puro enfoque financiero; la inversión inmobiliaria precisa crédito y crédito no hay, o hay muy poco. Si no hay crédito la demanda seguirá cayendo y el ajuste entre oferta y demanda vendrá vía precio. El día que el crédito vuelva el inmobiliario volverá a subir. Punto.

Mi propuesta es que se olvide de comprar directamente un activo poco líquido, con una operativa engorrosa y con una fiscalidad que raya el abuso y se centre en productos financieros líquidos, con mínimos costes transacciones y que le van a permitir diversificar su cartera en inmuebles en cualquier mercado mundial y a la vez introducir otras divisas con lo que su inversión es triple. Por tipo de activo: inmobiliario; por zona geográfica: la que quiera; por divisa: predominan los productos en euro y dólar, pero también los hay en franco suizo, en corona noruega y en libra esterlina, eso sin entrar en la propia exposición a divisa que haga cada fondo (si un fondo asiático compra una empresa cotizada en Vietnam la divisa de inversión será la vietnamita, más allá de la divisa en que esté denominado el fondo).

Para el inversor que busca optimizar su fiscalidad: Fondos de Inversión.

La rentabilidad de los fondos inmobiliarios en el último año (me refiero a 52 semanas no desde enero 2013) es simplemente excelente (información Morningstar datos redondeados):

Inmobiliario indirecto Asia: 42%

Inmobiliario indirecto global: 24%

Inmobiliario indirecto otros: 23%

Inmobiliario indirecto USA: 18%

Inmobiliario indirecto Europa. 18%

Inmobiliario indirecto Euro: 13%

Nota: “indirecto” se refiere a que invierte a través de empresas cotizadas y no directamente en inmuebles. No me gustan los fondos que invierten en inmuebles y si quiere saber por qué recuerde lo que pasó con Banif Inmobiliario (OJO le hubiese pasado a Banif y a cualquier otro banco ante un colapso del mercado como el que hemos tenido en España).

Determine en qué mercado / mercados quiere estar y seleccione el fondo que mejor se adapte a sus características. Si quiere uno solo vaya a la categoría global y si quiere hacérselo más a la carta puede diversificar entre varios fondos. Suponga que decide que en su cartera va a destinar el 10% a inversión inmobiliaria. Podría invertir un 4% en Asia, otro 4% en Usa y un 2% en zona Euro por ejemplo (dos con ritmos muy altos y uno rezagado).

Para el inversor que quiere inversión directa y reparto de cupón: REITs

Ya hemos hablado de los Reits en otros post, simplemente recordar que son sociedades cotizadas que invierten directamente en bienes inmuebles y que tienen la obligación de repartir cada año el 90% de sus ingresos.

Puedo decidir comprar Simon Property Group (SPG cotiza en Nyse) y si no me asusta el P/E de más de 30 veces comprarla. Estaré comprando una parte muy pequeña de más de 390 propiedades inmobiliarias que suman 264 millones de metros cuadrados y que dan unos activos de 26.21 billion (me gusta más billion que millardo, no confundir con nuestro billón o trillion).

Para el inversor que quiere comprar un índice: ETFs

Por ejemplo el IShares DJ US Real Estate, que replica al índice del mismo nombre (DJ US Real Estate) y ¿adivina cual es la empresa con mayor ponderación del índice? Yes Simon Property con más de un 8%. Para hacernos una idea de lo que hablamos este ETF tiene un patrimonio bajo gestión de algo más de 5.700 millones de dólares y una comisión de gestión del 0.48%. Liquido, muy barato, inversión diversificada y dolar usa ¿quien da más?

Y si es un valiente y quiere duplicar su apuesta tiene el Ultra Real Estate Proshares que replica dos veces el mismo índice (ojo recuerde que en ETF apalancados la evolución a más de un dia puede diferir de lo esperado).

Conclusión: Una pizca de inmobiliario en cartera nunca viene mal -en general viene muy bien- y extrañamente es una clase de activo poco ofrecida por las casas de inversión y las bancas privadas. Ofrece cierta descorrelación respecto activos tradicionales y a través de los instrumentos que hemos visto (fondos, Reits y ETF) elimina la parte mala de la inversión directa como son los costes elevados, la imposibilidad de diversificar (salvo grandísimos patrimonios) y la  iliquidez de la inversión.

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